La experiencia de muchos clientes satisfechos, a los que hemos podido ayudar en la compra de una vivienda en Ibiza, nos ha dado la oportunidad de elaborar preguntas y respuestas. Porque una cosa es cierta: todo es diferente en Ibiza. Se trata principalmente del proceso de compra; no sobre todos los aspectos legales que puede encontrar cuando evalúa legalmente una casa.
¿No hay una pregunta en la lista? Ponlo a gusto Comenta abajo.
Búsqueda
1. ¿Existe también una “Funda” en Ibiza?
2. ¿Qué hace el corredor (de compras)?
3. Veo una bonita casa en algún lugar de Ibiza; ¿puedo comprobar a quién pertenece o simplemente tocar el timbre para querer comprar?
pujar/comprar
4. ¿Se requiere abogado/a para la compra?
5. ¿Por qué necesitaría un abogado/abogado si ya tengo un agente de bienes raíces?
6. ¿Existe un contrato estándar como el contrato NVM?
7. ¿Puedo incluir condiciones resolutivas?
8. ¿Tengo un período de reflexión de 48 horas en los Países Bajos?
9. ¿Tengo que estar en Ibiza para firmar el contrato de compra?
Pagar
10. ¿Cuánto es el pago inicial?
11. ¿Cuándo tengo que hacer el pago inicial?
12. ¿Qué pasa si no pago a tiempo por transferencia internacional?
13. ¿A quién le paga el depósito?
14. ¿Cuándo paga el resto del precio de compra?
15. ¿Cómo paga el resto del precio de compra?
Transferir
16. ¿Cuándo es el traslado?
17. Aún no tengo NIE; ¿puedo dibujar?
18. ¿La escritura de transferencia también está redactada en holandés si lo desea?
19. ¿Qué hace el notario?
20. ¿Recibiré inmediatamente una copia con las firmas del notario civil?
21. ¿Cuándo está la casa a mi nombre?
22. ¿Cuánto cuesta el notario?
23. No puedo estar allí para firmar; ¿ahora que?
Impuestos y registro
24. ¿Cuánto debe usted de impuestos de transferencia?
25. ¿Cuándo ya quién paga el impuesto de transferencia?
26. ¿La propiedad también está inscrita en el catastro de España?
27. ¿Cuánto tiempo pasará antes de que pueda ver a nombre de quién está la casa?
Disponer agua, luz, internet, alarma, etc.
28. ¿Tengo que verificar las lecturas del medidor antes de la transferencia?
29. ¿Cuándo se transfieren los contratos y quién lo hace?
30. ¿Tengo que estar presente para transferir los contratos?
Responder
Búsqueda
1. En España no existe realmente una página “líder” de casas. Sin embargo, Idealista a menudo pasa a primer plano. Pero también libercasa, fotocasa, Kyero, pisos.com, habitalia
2. El corredor (de compras) le ayuda en la búsqueda de su vivienda. Después de un inventario de requisitos y deseos, el agente inmobiliario ayuda con una selección de viviendas potencialmente adecuadas. También se utiliza la propia red de la empresa para que la búsqueda sea más exitosa. Después de todo, es un proceso lento y problemático, especialmente si no estás en la isla.
El corredor también podrá ayudarlo a nivel mundial para brindarle más información sobre el proceso de compra.
3. Esta pregunta surge a menudo. Ves algo bonito (para arreglar) y piensas: “Lo quiero, por poco dinero”.
Si no tiene datos del propietario, es difícil obtener los datos. Difícilmente ves un timbre de entrada, ciertamente no en el campo.
A menudo, las casas que están vacías en el "campo" y pueden calificarse como candidatas ideales para reparar, son propiedad de una herencia indivisa o de una familia. A veces es la casa de los (bisabuelos).
No, sin datos relevantes no puede averiguar rápidamente los datos del propietario por razones de privacidad.
pujar/comprar
4. ¿Es obligatorio contratar abogado/a? NO.
Comprar una casa en España es fundamentalmente diferente de los Países Bajos/Bélgica. Además, la información legal no siempre es correcta. Los registros pertinentes también suelen ser incoherentes. En ese caso, es recomendable consultar a un abogado/a para investigar algunas cosas durante la compra. Este es incluso el caso de los apartamentos.
También es importante saber qué se le permite y qué no se le permite hacer si tiene planes de renovación. Por eso es aconsejable contratar a un abogado que supervise todo el proceso de la A a la Z.
5. El corredor de compra que hayas contratado te ayudará en tu búsqueda. El abogado / abogado lo ayudará con la resolución completa de asuntos legales e investigaciones hasta los contratos de transferencia inclusive. Esas son actividades separadas.
6. En España no disponemos de contratos estándar de compraventa. Por lo general, el vendedor proporciona un contrato. Esto será evaluado por su propio abogado.
El contrato de compra está, por supuesto, redactado en español. Después de todo, estamos en España. Pero para muchos, ese lenguaje es desconocido. Por eso es bueno un contrato en dos idiomas (español/inglés o español/holandés).
7. Es completamente gratis incluir ciertas cosas. Pero en un mercado sobreexcitado como el de Ibiza, la gente no se inclinará fácilmente a incluir condiciones resolutivas. Si necesita una hipoteca, verifique sus opciones con anticipación.
8. España no tiene un período de reflexión legal como en los Países Bajos. Sin embargo, lo normal es que el contrato de compraventa sólo tenga validez legal después de que se haya pagado el depósito dentro del plazo acordado. Si no, el contrato es a menudo nulo desde el principio. Pero, esa es una disposición gratuita. ¡Eso no es un derecho legal!
9. El contrato de compra es un contrato privado, al igual que en los Países Bajos y Bélgica. No hay requisitos formales para esto. Así que puedes firmar esto bajo la mano. Esto también es posible desde su propia ubicación en los Países Bajos o Bélgica. Esto también es posible digitalmente con DocuSign u otro programa de firma digital (Adobe también es posible). Pero también es posible imprimir, dibujar, escanear y enviar por correo electrónico.
Pagar
10. El pago inicial no está regulado por ley. Así que básicamente es una cuestión de negociación. Por lo general, el 10% del precio de compra se utiliza como pago inicial.
11. El momento del pago inicial es inmediatamente después de la firma del contrato de compra por ambas partes. Por lo general, hay un término en el contrato; un día o cinco es común.
12. Si haces el ingreso desde una cuenta bancaria no española, a veces puede tardar un día o dos/tres. Especialmente con cantidades más grandes. Descargue siempre el pago de su propia cuenta bancaria y envíelo como prueba a su abogado, quien lo compartirá con los vendedores. Esto casi siempre se acepta como prueba de pago.
13. En los Países Bajos y Bélgica, a menudo paga el anticipo al notario de derecho civil. Lo tiene hasta la transferencia formal. Eso es seguro para todas las partes.
En España es muy común que transfieras el pago inicial al vendedor o vendedores. Aunque algunos encuentran esto aterrador, es una práctica común. Podrías pagarle eso al notario, pero él cobrará extra por esto. Está obligado a controlar una serie de cuestiones relativas a la lucha contra el blanqueo de capitales y la financiación del terrorismo. Luego redacta un “acta de deposito”. Dependiendo del precio de compra final, puede contar fácilmente con cientos de euros para este servicio.
14. El resto del precio de compra debe estar presente a más tardar en el momento de la firma.
15. Hay dos formas comunes de pagar el resto del precio de compra; es decir, 1) mediante transferencia a la cuenta del notario (ver 13) o 2) un cheque bancario si tiene una cuenta bancaria española.
Los cheques bancarios son raros en los Países Bajos. Después de todo, usted paga al notario. Si tiene una cuenta bancaria española, puede hacer que se haga un cheque a nombre del vendedor. Lo entregas en el momento de firmar y has pagado. El vendedor va al banco con ese cheque y el dinero se deposita en esa cuenta.
Si ya ha realizado el pago inicial a través de la cuenta del notario, tiene sentido que el resto también pase por el notario.
Transferir
16. La transferencia en el notario suele ser por una fecha límite. Eso es tema de consulta. A menudo se pide que nos avisen con 15 días de antelación.
17. Si aún no tienes NIE y no lo has tramitado antes (lo cual es recomendable) entonces puedes firmar la escritura ante notario. El notario de derecho civil entonces registrará que usted ha sido informado de las consecuencias. Necesitas tu NIE para poder pagar tus impuestos y registrar tu casa a tu nombre. Véase también 25.
18. La escritura del notario se redacta exclusivamente en español. Después de todo, ese es el idioma oficial. Si lo quieres en holandés, tendrás que empezar con la ayuda de un traductor (digital o presencial). Si todo va bien, su abogado lo ayudará durante este proceso para comprender lo que dice y lo que está sucediendo.
19. ¿Qué hace el notario? Además de ratificar oficialmente la compra-venta, no mucho más en principio. Comprueba que el vendedor es el propietario y que está presente, esté o no representado con poder legal; verifica si el comprador está presente, si está o no representado con un poder legalmente válido; y verifica si la propiedad que se ha vendido es la propiedad que se pretende. En ningún caso comprueba si todo es legalmente correcto. Ese NO es su papel. Tampoco se ocupa de la declaración y pago del impuesto de transmisiones pautadas y no se ocupa de la inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad como norma. Puedes, pero cuesta dinero extra. Si todo va bien, el abogado/la abogada lo hará por usted. (al menos lo hacemos en nuestra oferta).
¡NÓTESE BIEN! ¡El notario tampoco paga la hipoteca del propietario anterior! Tienes que cuidar eso. Su abogado lo comprobará por usted. (Nosotros hacemos eso por ti).
20. No recibirás una copia firmada en España después de la firma. Obtienes una “Copia Simple”. Esta es una copia oficial de la escritura que es apta para el comercio para casi todos los propósitos, como abrir una cuenta bancaria o transferir contratos de agua y electricidad.
21. Una vez pagados los impuestos de transferencia, se puede presentar la escritura en el Registro de la Propiedad. Luego, el Registrador comenzará a registrar la propiedad a nombre del nuevo propietario. Eso tomará algunas semanas.
Después de eso, la casa se registra formalmente a nombre del nuevo propietario y finalmente se puede recoger la escritura.
22. Los gastos de notario y del Registro de la Propiedad son tarifas legalmente determinadas que dependen del precio de compra y del número de folios de las escrituras. El notario y el Registro solo proporcionan una estimación de los costos por adelantado. El acuerdo final sigue cuando han terminado su trabajo. Es por ello que se solicita realizar un depósito por adelantado de dichos gastos con una liquidación posterior.
23. Aunque comprar una propiedad en Ibiza es muy agradable, puede suceder que no puedas estar allí. Entonces no queda otra opción que firmar con poder notarial de otra persona. Puede ser un poder notarial que hayas hecho redactar previamente en Ibiza. También puede ser un poder redactado en los Países Bajos y traducido al español y provisto de un sello de apostilla del tribunal o la firma se realiza mediante un poder oral que se ratifica personalmente dentro de los 30 días en Ibiza o en los Países Bajos (luego nuevamente traducido y provisto de un sello de apostilla).
Impuestos y registro
24. ¿Cuánto debe de impuestos por la compra?
Si es una vivienda de obra nueva, entonces hay un IVA del 10% 
IVA español) en el precio de compra. Por lo tanto, no paga ningún impuesto de transferencia adicional.
Si es una vivienda existente, pagas del 8% al 13% del precio de compra, dependiendo del precio.
hasta 400.000€ : 8%
sobre el exceso hasta 600.000€: 9%
sobre el exceso hasta 1.000.000 : 10%
sobre el exceso hasta 2.000.000 : 12%
sobre el exceso: 13%
25. Debe declarar y pagar el impuesto de transferencia dentro de los 30 días posteriores a la firma en el notario civil. Por lo general, su abogado se encarga de esto por usted. El notario de derecho civil no hace eso por usted como estándar. Para estas acciones necesitas un NIE. Incluso si compra una casa a través de un BV, necesita un número de identificación fiscal (CIF). ¡Arregla eso a tiempo!
26. En España el registro de la propiedad se denomina: “Registro de la Propiedad”. Su casa está registrada allí y si hay una hipoteca sobre ella y servidumbres y similares.
También hay un "Catastro", pero eso no se puede comparar con el holandés Kadaster.
27. El tiempo de procesamiento completo desde la firma ante el notario hasta el registro suele durar uno o dos meses.
Disponer agua, luz, internet, alarma, etc.
28. En España existen contadores digitales. Así que no tienes que tomar lecturas de medidores. Solo se cambia el contrato y la gente mira la fecha del traspaso y sabe que consumo es para ti y cual para el dueño anterior.
29. Los contratos de agua, electricidad y similares deben transferirse lo antes posible después de la firma para evitar problemas con el propietario anterior. Si la cuenta aún no se ha transferido y la anterior cancela el contrato, puedes volver a conectarla con costes extra de conexión. Por lo tanto, esto generalmente se arregla dentro de las dos semanas posteriores a la firma. (Nosotros nos encargamos de eso en nuestra oferta).
30. Estos contratos suelen ser transferidos por el consultor con una autorización que puede firmar desde los Países Bajos/Bélgica. No tienes que estar allí tú mismo.