Wanneer is een huis legaal?
Die vraag wordt ons veel gesteld. Want op Ibiza schijnt nogal veel niet legaal te zijn als je een huis koopt.
Maar wat betekent dat eigenlijk legaal? Legaal betekent dat een bouwwerk is gebouwd volgens de regels die er voor gelden, een vergunning is gevraagd én gekregen en een certificaat is afgegeven dat alles ook na de bouw klopt (final de obra) én nadien niets meer gewijzigd is zonder een vereiste bouwvergunning. Pas dan is het huis volledig legaal.
Wat als je een heel oud huis hebt uit stel 1900 en waar daarna niks meer aan gedaan is behalve onderhoud. Ja ze zijn er nog. Als je een huis hebt van voor 1956 én is later niks meer aan verbouwd zonder vergunningen of wel verbouwd maar met vergunningen, dan is dat huis ook legaal. In dat jaar is het vergunningstelsel ingevoerd, waarmee destijds gesteld is dat alles voor die tijd dus legaal met zijn.
Registratie verbouwing
Het komt veel voor dat er verbouwd is zonder vergunningen, dus illegaal, maar dat de eigenaar de verbouwing laat registreren. Je zou kunnen denken dat dat niet zo slim is, want die verbouwing is toch illegaal. Maar een verbouwing die al geruime tijd bestaat kan na een zekere tijd niet meer door de gemeente aangepakt worden en daarover kan dan geen sanctie (boete of sloop) meer opgelegd worden. Maar om aan te tonen dat die illegale verbouwing ouder is dan de verjaringstermijn, wordt een akte opgemaakt voorzien van een rapport van een officiële architect (colegiado) en via de notaris vastgelegd en ingeschreven in het Registro de la Propiedad. Daarmee is “aangetoond” dat de sanctietermijn die voor dat bouwwerk gold, verjaard is.
De ENIGE reden is dus vastleggen dat die verbouwing langer bestaat dan de sanctietermijn. Niets meer en minder. Die verbouwing is door de registratie NIET legaal! Het huis is en blijft illegaal verbouwd.
Kan dit nog steeds?
Jazeker kan dit nog steeds. Het is wel afhankelijk op welk type grond je verbouwd hebt: suelo urbano of suelo rústico. Sinds 1-1-2018 verjaren illegale bouwwerken op suelo rústico NIET meer. Dan blijft een verbouwing zonder vergunningen dus levenslang illegaal. Dan heeft registreren geen enkele zin meer. Sterker nog, dat is dan de kat op het spek binden.
Maar de sanctietermijn op illegale bouwwerken op suelo urbano verjaren nog wel. Daarvoor is registratie dus wel eventueel zinvol.
Kortom: een geregistreerde verbouwing wil dus niet zeggen dat het gelegaliseerd is. Zeker niet!
Wat mag je met een geregistreerd illegaal bouwwerk?
Zoals we hebben kunnen lezen is een geregistreerd bouwwerk vanwege “verjaring” niet gelegaliseerd!
Aangezien je dit nogal vaak tegen komt op Ibiza is de vraag wat je nog mag doen met zo’n geregistreerde verbouwing. Want hoe gaat dit in de praktijk?
Je komt een fraaie finca tegen. De eigenaar vertelt je enigszins triomfantelijk dat het huis helemaal geregistreerd is. Een beetje verblind door de finca, de mooie praatjes en plaatjes, de krapte op de huizenmarkt op Ibiza en het geld dat in je handen brandt, pak je die opmerking op dat alles oké is. Je tekent en je maakt je verbouwingsplannen. En dan …. vertelt je juridisch adviseur dat je eigenlijk helemaal niks mag met dat illegaal verbouwde huis.
Helemaal niks? Nou, niet helemaal, maar bijna niks. Het doel van de wettelijke regeling is niets anders dan het tegengaan van verval door het verstrijken van de tijd en de slijtage van de bouwwerken, aangezien alleen werken kunnen worden uitgevoerd die tot doel hebben de gezondheid en bewoonbaarheid van het bouwwerk te handhaven. Met andere woorden, alle werkzaamheden voor de verbetering, modernisering, vervanging, uitbreiding, enz. van de constructie zullen kunnen leiden tot het verlies van de verjaring.
Dat klinkt een beetje cryptisch, maar komt er op neer dat bijvoorbeeld je kapotte ramen mag vervangen of een rot kozijn mag repareren of schimmel mag tegen gaan. Maar je mag rotte kozijnen niet vervangen door een nieuw aluminium kozijn. Je mag zelfs geen golfplaten dak vervangen door stenen dakpannen.
En wordt het ontdekt dat je toch wat doet aan je illegaal geregistreerde huis, dan riskeer je verlies van de verjaring waardoor ook de oude verbouwingen afgebroken zouden kunnen worden al dan niet met opleggen van een boete. Hoe en wat precies de sanctie zal zijn zal mede afhangen van de ernst van de overtreding in relatie tot het bouwwerk.
Dus ja, eigenlijk mag je dus niet veel met een illegaal verbouwd geregistreerd huis.