Selecteer een pagina

Regelmatig zie je op internet in diverse IBiza Facebook groepen huizen te huur of te koop. Ze worden dan als investeringskans aangeboden. Maar is dat wel zo? Let echt goed op, want voor je het weet investeer je in een nachtmerrie!

Voorbeeldje van een buitenkansje

Zo zag ik een huis dat per jaar €54.000,- moest kosten, plus uiteraard agency fee van €4.500,- (terwijl de agent niet voor jou werkt maar voor de verhuurder!) en €4.500,- borg. Of je even €63.000,- ineens vooraf wilt aftikken. Hoeveel? Wat zegt u? Ja, dat lees je goed en je hoeft niet eens met je ogen te knipperen. Het huis heeft vier kamers/appartementen/studio’s. Het begint toch al te kriebelen, want de verhuurprijzen zijn wel interessant. Dus dan maar even rekenen en kijken of je hier een profijtelijke investering van kan maken.

Investering?

Het betreffende huis kost dus €54.000,-. De borg krijg je terug, als het goed is. En de “agency fee” (onterecht, maar ja ….) zijn directe kosten. Als je niet meer dan een halve ton zo maar even van je rekening kan afhalen en je moet gaan lenen om dit te kunnen gaan doen, dan zal de bank een businessplan eisen. Ook als je wel het geld hebt liggen voor een investering zou ik een businesscase maken. Want waarom investeren als je niet weet of je wel winst kunt maken. Hoe dan ook, je moet met een bepaald rendement rekenen

Nou met die vier kamers en een veilige bezettingsgraad in het toeristenseizoen kom je een heel eind. Met een 80% bezettingsgraad en €200,- per studio of appartement in de vier maanden hoogseizoen, is je omzet €76.160,-. Nog wat extra boekingen of de prijzen een beetje aanpassen, dan weet je dat zoiets best een aardige investering kan zijn. Maar dan moet je dus wel een toeristenlicentie hebben!

Let op de voorwaarden!

MAAR …. ik las dat op dit pand géén toeristenlicentie zit. Dus dan mag je geen kamers los verhuren, als dat überhaupt al zou mogen, dus niet … want dit soort verhuur is helemaal niet toegestaan, ondanks dat er diverse B&B’s nog actief zijn. Die riskeren allemaal een boete van €40.000,-. Je mag zonder een toeristenlicentie alleen het hele huis  verhuren. Dat wordt ook nog wel eens vergeten.

Wat mag je dan wel? Je mag de appartementen of studio’s “long term” verhuren. Maar ja, dan kun je geen toeristenprijzen vragen. Want welke toeristen willen een appartement een hele maand huren. Ja een paar wel, maar dan haal je je bezettingsgraad niet. Dus je moet dan op zoek naar echte huurders. Wat betalen die voor een appartement of studio in een gemeenschappelijk huis? Misschien €1.000,-. Met een beetje geluk €1.200,- Vergeet niet dat Spanjaarden niet zo’n hoog salaris hebben. Hun gemiddelde loon ligt stukken lager dan dat in Nederland of België. Dus dan  wordt je doelgroep weer een stuk kleiner.

Businesscase positief?

Dus we gaan weer rekenen. Vier appartementen of studio’s à €1.000,- p/s, 100% bezettingsgraad. Dat is dan €48.000,- per jaar. Je haalt dan de kosten er niet eens uit, laat staan dat je de rente kunt betalen als je moet lenen. Nou dan verhoog je de huur toch gewoon. Want ook op IBiza zie je absurd hoge huren die in New York, Amsterdam, Londen, Tokio en Parijs niet zouden misstaan. Ach joh, wie wil er nu niet een appartementje voor die prijs (geen luxe, in hetzelfde pand, etc.)? 

Natuurlijk kan ik een business case maken waarmee je goud geld verdient. Maar laten we eerlijk zijn, een realistische businesscase kan dat nooit worden.

Nou hoe dan ook, als je er echt aan wilt verdienen is zo’n buitenkansje een heilloze weg. Oftewel, geen positieve businesscase. 

En zo zie ik dus veel van die “buitenkansjes”. Trap er niet direct in. Ga eerst (al dan niet met hulp) rekenen, en neem een weloverwogen besluit of dit echt een buitenkans is of een nachtmerrie.