De ervaring van vele tevreden klanten die we inmiddels hebben mogen begeleiden bij de aankoop van een woning op Ibiza, hebben ons aanleiding gegeven vragen en antwoorden op te stellen. Want één ding is zeker: alles is anders op Ibiza. Het gaat vooral over het proces van aankoop; niet over alle juridische aspecten die je tegen kunt komen als je een woning juridisch gaat beoordelen.
Staat er een vraag niet bij? Stel hem gerust in een commentaar hieronder.
Zoektocht
1. Is er ook een “Funda” op Ibiza?
2. Wat doet de (aankoop-)makelaar?
3. Ik zie een leuk huis ergens op Ibiza; kan ik checken van wie dat is of gewoon aanbellen om te willen kopen?
Bieden/kopen
4. Is een advocaat/jurist verplicht bij de aankoop?
5. Waarom zou ik een advocaat/jurist nodig hebben als ik al een makelaar heb?
6. Is er zoiets als een standaardcontract zoals bijvoorbeeld NVM contract?
7. Kan ik ontbindende voorwaarden opnemen?
8. Heb ik bedenktijd zoals in Nederland 48 uur?
9. Moet ik op Ibiza zijn om het koopcontract te tekenen?
Betalen
10. Hoeveel bedraagt de aanbetaling?
11. Wanneer moet ik de aanbetaling doen?
12. Wat als ik toch niet op tijd betaal vanwege internationale overboeking?
13. Aan wie betaal je de aanbetaling?
14. Wanneer betaal je de rest van de koopsom?
15. Hoe betaal je het restant van de koopsom?
Overdracht
16. Wanneer is de overdracht?
17. Ik heb nog geen N.I.E.; kan ik wel tekenen?
18. Wordt de akte van overdracht ook in het Nederlands opgesteld als je dat zou willen?
19. Wat doet de notaris?
20. Krijg ik direct een exemplaar met handtekeningen mee van de notaris?
21. Wanneer staat het huis op mijn naam?
22. Wat kost de notaris?
23. Ik kan niet aanwezig zijn om te tekenen; wat nu?
Belastingen en registratie
24. Hoeveel overdrachtsbelasting ben je verschuldigd?
25. Wanneer en aan wie betaal je de overdrachtsbelasting?
26. Wordt de woning ook ingeschreven in het “kadaster” van Spanje?
27. Hoelang duurt het voordat ik kan zien op wiens naam de woning staat?
Regelen water, elektra, internet, alarm, etc.
28. Moet ik de meterstanden checken voor overdracht?
29. Wanneer worden de contracten overgezet en wie doet dat?
30. Moet ik zelf aanwezig zijn om de contracten over te zetten?
Antwoorden
Zoektocht
1. In Spanje is er niet echt een “leading” pagina voor huizen. Wel komt Idealista vaak naar voren. Maar ook libercasa, fotocasa, Kyero, pisos.com, habitaclia
2. De (aankoop-)makelaar helpt jij bij de zoektocht naar je woning. Na een inventarisatie van eisen en wensen helpt de makelaar bij een selectie van potentieel passende woningen. Ook wordt het eigen netwerk ingezet om de zoektocht meer succesvol te laten zijn. Het is immers een tijdrovend en lastig proces, vooral als je niet op het eiland bent.
Ook zal de makelaar je al globaal kunnen helpen wat meer inzicht te geven in het koopproces.
3. Deze vraag komt vaak voorbij. Je ziet wat leuks (opknappertje) en denkt: “die wil ik hebben, voor weinig geld”.
Als je geen data hebt van de eigenaar, dan is het lastig om aan de gegevens te komen. Een voordeurbel zie je al helemaal nauwelijks, zeker niet op de campo.
Vaak zijn huizen die op de “campo” leeg staan en als ideale kandidaat opknapper gekwalificeerd kunnen worden, bezit van een onverdeelde erfenis of van een familie. Het is soms het huis van (bet over-) groot ouders.
Nee, zonder relevante gegevens kun je om redenen van privacy niet snel achter de eigenaarsgegevens komen.
Bieden/kopen
4. Is het verplicht een advocaat/jurist in de arm et nemen? NEE.
De aankoop van een woning in Spanje is wezenlijk anders dan in Nederland/België. Daarnaast zijn de juridische gegevens niet altijd kloppend. Ook de relevante registers zijn vaak niet met elkaar in overeenstemming. Dan is bij de aankoop een advocaat/jurist wel aan te raden om een en ander te onderzoeken. Zelfs bij appartementen is dat het geval.
Ook relevant is het te weten wat je wel en niet mag als je verbouwplannen hebt. Daarom is het wel verstandig om een advocaat/jurist in de arm te nemen die het hele proces van A tot Z begeleidt.
5. De aankoopmakelaar die je in de arm hebt genomen helpt je bij je zoektocht. De advocaat/jurist helpt je bij de hele afwikkeling van de juridische zaken en onderzoeken tot en met overzetten contracten. Dat zijn gescheiden activiteiten.
6. In Spanje kennen we geen standaard koopcontracten. Meestal levert te verkoper een contract aan. Dat wordt dan weer beoordeeld door jouw eigen advocaat/jurist.
Het koopcontract is uiteraard opgesteld in de Spaanse taal. We zijn tenslotte in Spanje. Maar voor vele is die taal onbekend. Daarom is een contract in twee talen (Spaans/Engels of Spaans /Nederlands) wel fijn.
7. Het is volstrekt vrij om bepaalde zaken op te nemen. Maar in een overspannen markt als Ibiza zal men niet snel geneigd zijn om ontbindende voorwaarden op te nemen. Heb je een hypotheek nodig, check dan vóóraf je mogelijkheden.
8. Een wettelijke bedenktijd zoals in Nederland kent Spanje niet. Wel is het normaal dat het koopcontract pas rechtsgeldig is, nadat de aanbetaling binnen de daarvoor afgesproken termijn is betaald. Zo niet, dan is het contract vaak nietig vanaf aanvang. Maar, dat is een vrije bepaling. Dat is geen wettelijk recht!
9. Het koopcontract is net als in Nederland en België een privé contract. Daarvoor gelden geen vormvereisten. Dus dit mag je onderhands tekenen. Dat mag dus ook vanaf je eigen locatie in Nederland of België. Dat mag dus ook digitaal met DocuSign of een ander digitaal ondertekeningsprogramma (Adobe kan ook). Maar printen, tekenen, scannen en mailen kan ook.
Betalen
10. De aanbetaling is niet wettelijk geregeld. Dus in principe is dat kwestie van onderhandelen. Meestal wordt 10% van de koopsom gehanteerd als aanbetaling.
11. Het moment van aanbetalen is direct na de ondertekening door beide partijen van het koopcontract. Meestal staat er een termijn voor in het contract; een dag of vijf is gangbaar.
12. Als je de aanbetaling doet vanaf een andere dan Spaanse bankrekening, dan kan er soms een dag of twee/drie overheen gaan. Zeker bij grotere bedragen. Download altijd de betaling vanaf je eigen bankrekening en stuur dat als bewijs naar je advocaat/jurist die dat deelt met de verkopers. Dat wordt vrijwel altijd geaccepteerd als bewijs van betaling.
13. In Nederland en België betaal je de aanbetaling vaak aan de notaris. Die houdt dat vast tot aan de formele overdracht. Dat is veilig voor alle partijen.
In Spanje is het heel gebruikelijk dat je de aanbetaling overmaakt naar de verkoper(s). Hoewel sommigen dat eng vinden is dat wel de gangbare praktijk. Je zou dat kunnen storten naar de notaris, maar die rekent daar extra geld voor. Hij moet namelijk verplicht een aantal zaken checken inzake anti witwassen en terrorisme financiering. Hij maakt dan een “acta de depósito” op. Afhankelijk van de uiteindelijke koopsom, reken al snel op honderden euro´s voor deze service.
14. Het restant van de koopsom moet aanwezig zijn uiterlijk op het moment van ondertekening.
15. Er zijn twee gangbare wijzen van betalen van het restant van de koopsom; te weten 1) door overmaking naar de rekening van de notaris (zie 13) of 2) een bankcheque als je een Spaanse bankrekening hebt.
Bankcheques komen in Nederland nauwelijks voor. Je betaalt immers aan de notaris. Als je een Spaanse bankrekening hebt dan kun je een cheque laten maken op naam van de verkoper. Die overhandig je op moment van ondertekening en je hebt betaald. De verkoper gaat met die cheque naar de bank en het geld wordt op die rekening gestort.
Als je al de aanbetaling al via de rekening van de notaris hebt gedaan, dan is het logisch ook de rest via de notaris te laten lopen.
Overdracht
16. De overdracht bij de notaris is meestal voor een uiterste termijn. Dat is een kwestie van overleg. Vaak wordt gevraagd dat 15 dagen van tevoren te laten weten.
17. Als je nog gene NIE hebt en dat niet eerder hebt geregeld (wat wel aan te raden is) dan kun je wel de akte bij de notaris ondertekenen. De notaris neemt dan op dat je erop gewezen bent wat de gevolgen zijn. Je hebt je NIE namelijk nodig om je belastingen te kunnen betalen en je huis op je naam te laten registreren. Zie ook 25.
18. De akte van de notaris wordt uitsluitend in het Spaans opgesteld. Dat is immers de officiële taal. Wil je die in het Nederlands, dan zul je met behulp van een vertaler (digitaal of persoon) aan de slag moeten gaan. Als het goed is helpt jouw advocaat/jurist je bij dit proces om te begrijpen wat er staat en wat er gebeurt.
19. Wat doet de notaris? Naast officieel bekrachtigen van de koop-verkoop, in principe niet heel veel meer. Hij checkt dat de verkoper de eigenaar is en dat die aanwezig is, al dan niet met rechtsgeldige volmacht is vertegenwoordigd; hij checkt of de koper aanwezig is, al dan niet met rechtsgeldige volmacht is vertegenwoordigd; en hij checkt of het pand dat verkocht is het pand wat bedoeld is. Hij checkt in géén geval of het juridisch allemaal klopt. Dat is NIET zijn rol. Ook zorgt hij niet standaard voor de aangifte en afdracht van overdrachtsbelasting en zorgt niet standaard voor registratie van de woning het Registro de la Propiedad. Kan wel, maar kost extra geld. Als het goed is doet dat de advocaat/jurist voor je. (wij althans wel in ons aanbod).
Let op! De notaris lost ook geen hypotheek van de vorige eigenaar af! Daar moet jij voor zorgen. Dat checkt dus jouw advocaat/jurist voor je. (Wij doen dat voor jou).
20. Je krijgt in Spanje geen exemplaar met de handtekening mee na ondertekening. Je krijgt een “Copia Simple”. Dat is een officiële kopie van de akte die voor vrijwel alle doeleinden geschikt is om te handelen, zoals een bankrekening openen of contracten van water en elektra over te zetten.
21. Nadat de overdrachtsbelastingen zijn betaald, kan de akte aangeboden worden aan het Registro de la Propiedad. Dan gaat de Registrador aan de slag met het registreren van de woning op naam de nieuwe eigenaar. Dat duurt een paar weken.
Daarna staat de woning formeel op naam van de nieuwe eigenaar en kan de akte eindelijk opgehaald worden.
22. De kosten van de notaris en van het Register de la Propiedad zijn wettelijk vastgestelde tarieven die afhankelijk zijn van de koopsom en van de hoeveelheid pagina´s in de aktes. De notaris en Registro geven vooraf alleen een schatting van de kosten af. De definitieve afrekening volgt op het moment dat zijn klaar zijn met hun werk. Daarom wordt gevraagd vooraf een aanbetaling te doen voor die kosten met een na-verrekening.
23. Hoewel het kopen van een woning op Ibiza natuurlijk heel erg leuk is kan het gebeuren dat je niet aanwezig kunt zijn. Dan zit er niets anders op dan te tekenen met een volmacht door iemand anders. Dat kan een volmacht zijn die je al eerder op hebt laten maken op Ibiza. Dat kan ook een volmacht zijn die in Nederland is opgemaakt en vertaald is naar Spaans en voorzien is van een apostillezegel van de rechtbank of de ondertekening gebeurt door middel van een mondelinge volmacht die binnen 30 dagen persoonlijk bekrachtigd wordt op Ibiza of in Nederland (dan weer vertaald en voorzien van apostillezegel).
Belasting en registratie
24. Hoeveel belasting ben je verschuldigd bij de aankoop?
Als het een nieuwbouwwoning is, dan zit er 10% IVA 
Spaanse BTW) in de koopsom. Dus dan betaal je verder geen overdrachtsbelasting.
Is het een bestaande woning, dan betaal je afhankelijk van de prijs 8% tot 13% van de koopsom.
tot €400.000 : 8%
over het meerdere tot €600.000 : 9%
over het meerdere tot 1.000.000 : 10%
over het meerdere tot 2.000.000 : 12%
over het meerdere : 13%
25. Binnen 30 dagen na ondertekening bij de notaris moet je de overdrachtsbelasting aangegeven én betaald hebben. Dat regelt jouw advocaat/jurist meestal voor je. De notaris doet dat niet standaard voor je. Voor deze acties heb je een NIE nodig. Ook als je en woning door een BV lat kopen heeft die een fiscaal nummer (CIF) nodig. Regel dat op tijd!
26. In Spanje heet het eigendomsregister : “Registro de la Propiedad”. Daar wordt je huis ingeschreven en of er een hypotheek op zit en erfdienstbaarheden en dergelijke.
Er is ook een “Catastro”, maar dat is niet te vergelijken met het Nederlandse Kadaster.
27. De hele doorlooptijd van ondertekening bij de notaris tot registratie duurt meestal een maand of twee.
Regelen water, elektra, internet, alarm, etc.
28. In Spanje zijn er digitale meters. Je hoeft dus geen meterstanden op te nemen. Alleen het contract wordt gewijzigd en men kijkt naar de overdrachtsdatum en weet welk verbruik voor jou is en welk voor de vorige eigenaar.
29. Contracten van water en elektra en dergelijke moeten zo spoedig mogelijk nar ondertekening overgezet worden ter voorkoming van problemen met de vorige eigenaar. Als de rekening nog niet is overgezet en de vorige zegt het contract op, dan mag jij het weer opnieuw aansluiten met extra aansluitkosten. Dus meestal binnen twee weken na ondertekening is dit geregeld. (Wij verzorgen dat ins ons aanbod).
30. Deze contracten worden meestal door de adviseur overgezet met een autorisatie die je vanaf Nederland/België kan ondertekenen. Je hoeft er niet zelf bij te zijn.
Statistieken en advertenties bekijken
Alle reacties:
33