Het blijft lastige materie en de regeltjes zijn allemaal anders dan in Nederland, wordt mij keer op keer gezegd als wij een aankoop of verkoop begeleiden.
Laten we eens gaan kijken wat er gebeurd als je je woning gaat verkopen.
In het bijgaande voorbeeld heb ik wat getallen gebruikt. Stel je verkoopt je woning voor €725.000,-, jouw makelaar heeft 4% commissie met je afgesproken (let op: helaas communiceren ze niet echt duidelijk dat dat exclusief 21% IVA is…), volgens EU regels mag je een energiecertificaat aanleveren en je moet voor een appartement een certificaat aanleveren dat er geen VVE schulden zijn. Je hebt een advocaat ingehuurd om je te helpen bij de verkoop en het doen van de aangifte.
Je hebt je woning destijds gekocht voor €500.000,-. Je dacht misschien dat je dan €225.000,- winst maakt, maar dat is veel minder.
Want je mag allerlei kosten er van af halen. De belastingen die je destijds betaald hebt, de notaris en dergelijke, je advocaat bij aankoop, de extra kosten bij verkoop en eventueel een verbouwing met facturen.
Per saldo houd je dan je netto winst over. Over die netto winst moet je binnen vier maanden aangifte doen en moet je 19% belasting betalen als je geen resident bent. Bij jouw verkoop bij de notaris moest de koper al 3% van de koopsom inhouden en afdragen voor jou als winstbelasting.
Dus per saldo mag je dan nog betalen (in dit voorbeeld) aan de belastingdienst in Spanje: €4.804,40. LET OP: de aangifte van deze winst moet je doen binnen vier maanden na verkoop van jouw woning in Spanje via Modelo 210 IRNR.
Betaal je nog belasting over DEZE winst in Nederland? Nee! niet over de winst. Maar als dat geld op 1 januari op je rekening nog staat, dan telt het wel mee voor BOX 3.
Belangrijk is dat je die aangifte laat maken binnen vier maanden na de verkoop van jouw woning.
