Selecteer een pagina
NIE, residencia, empadronimiento

NIE, residencia, empadronimiento

Een veel gehoorde vraag: “Wat is het verschil tussen een NIE, residencia en empadronimiento?” als je op IBiza wilt gaan wonen. Heb je ze alledrie nodig of als je er een hebt is dan de ander automatisch geregeld? Laten we eens gaan kijken.

Wat is het verschil?

Laat ik het simpel uitleggen. Als je economische activiteiten wilt verrichten, zoals een huis kopen of huren, werken, een auto kopen of iets dergelijks, dan heb je een NIE nummer nodig (Número de Identificación de Extranjeros). Ik heb al eerder een uitgebreid artikel geschreven over de noodzaak van een NIE. Het is een bewijs dat je als EU burger in Spanje activiteiten aan het doen bent. Je bent bekend dus.

Een empadronimiento is ongeveer hetzelfde als je inschrijven in de gemeentelijke basisadministratie. De gemeente weet dan dat je verblijft binnen hun grenzen. Dat is iets anders dan er fiscaal wonen! Je bent dan nog niet meteen resident.

Als laatste het residencia. Dat is de registratie dat je daadwerkelijk in Spanje woont en onder de wetgeving van Spanje valt. Na verloop van tijd wordt je ook fiscaal resident.

Welke voorwaarden gelden hiervoor?

De voorwaarden van het aanvragen van een NIE staan in mijn andere blog. (klik hier).

De residencia aanvragen is ook niet zo moeilijk. Natuurlijk kun je voor alles naar een gestor gaan, ook voor het aanvragen van een NIE, maar je kunt het ook echt zelf doen. De taal een beetje beheersen is wel makkelijk, maar je hoeft echt niet op C2 niveau (vloeiend) Spaans te spreken.

Je residencia moet je aanvragen als je van plan bent definitief wilt gaan vestigen in Spanje of als je meer dan 3 maanden in Spanje gaat vestigen. Je wordt dan een vaste inwoner van Spanje. Fiscaal resident ben je vanaf 183 dagen in Spanje gewoond te hebben. Voor fiscaal resident, kijk dan naar het blog “Waar woon ik eigenlijk”.

Waar en hoe je residencia/residentie aanvragen in Spanje

  1. Maak een afspraak bij een Oficina de Extranjería van El Cuerpo Nacional de Policía (https://sede.administracionespublicas.gob.es/icpplus/index.html
  2. (open de link via Internet Explorer)
  3. Download de formulieren Modelo 790/código 012 (https://sede.policia.gob.es:38089/Tasa790_012/ImpresoRellenar) en Modelo EX 18 (http://extranjeros.mitramiss.gob.es/es/ModelosSolicitudes/Mod_solicitudes2/18-Certificado_residencia_comunitaria_FEB19.pdf)
  4. Ga naar een bank met ingevulde formulier Modelo 790
  5. Ga met ingevulde formulieren naar de Oficina de Extranjería van El Cuerpo Nacional de Policía
  6. Meestal krijg je je Residencia gelijk mee

Kosten

Tasas (leges) € 12,00 (2019) te betalen bij een bank

Voorwaarden

  • Binnen 3 maanden na aankomst in Spanje aanvragen (dit i.v.m. wachttijd om een afspraak in te plannen)
  • Over voldoende financiële middelen beschikken
  • Jaarlijkse netto inkomsten van € 5178,60 per persoon (2018) 
  • Verzekerd voor integrale medische zorg, ziekenhuisopname en operaties 
  • Moet sprake zijn van huwelijk of geregistreerd partnerschap (als je met partner inschrijft; als je partner geen eigen inkomsten heeft)

Meenemen

  • Ingevuld formulier Modelo EX 18 formulier plus kopie
  • Bewijs van betaling leges
  • Recente pasfoto (als je geen NIE hebt)
  • Bewijs van de bank (Certificado Bancario) met banksaldo of storting maandelijks inkomen/pensioen/uitkering  
  • Verzekeringsbewijs  Certificado seguro Médico (Verdragsformulier 121 of S1 formulier of particuliere verzekeringspolis of bewijs Spaanse dienstbetrekking)
  • Huwelijksakte/geregistreerd partnerschap niet ouder dan 3 maanden (indien van toepassing)
  • Huwelijksboekje waarin kinderen zijn opgenomen of geboorteakte van de kinderen (indien van toepassing)

Van alle documenten het orgineel en een kopie meenemen

Bijzonderheden

  • Je krijgt een tijdelijke residencia voor vijf jaar
  • Na vijf jaar onafgebroken in Spanje te hebben gewoond, kun je deze omzetten naar een permanente

Empadronimiento

Empadronimiento is je inschrijven in de gemeente waar je op dat moment verblijft. Dat hoeft dus niet je definitieve woonplaats te zijn. Dat kan dus ook voor kortere periode zijn. Stel dat je vakantiewerk doet in de toeristensector en je gaat dat doen voor vijf maanden. Dan ga je dus naast je NIE ook inschrijven bij de gemeente. Dat wil nog niet zeggen dat je resident bent en dat je voortaan belasting moet betalen in Spanje.

Hoe schrijf je in?
Je schrijft je in in de gemeente waar je gebruikelijk woont. Inschrijving in het gemeentelijke bevolkingsregister is gratis.

Iedereen die in Spanje woont, is verplicht om zich in te schrijven in het bevolkingsregister van de gemeente waar hij of zij normaal gesproken woont. Voor de inschrijving moet je het origineel en een fotokopie van je identiteitsbewijs of paspoort.
Bovendien moet je kunnen aantonen dat je doorgaans op je adres woont, bijvoorbeeld aan de hand van een eigendomsbewijs van een woning, een huurovereenkomst of een ander document dat aantoont waar u woont.
Alle inwoners moeten eventuele wijzigingen van hun persoonlijke omstandigheden meedelen aan de gemeente indien hierdoor de overeenkomstige persoonsgegevens veranderen. Denk aan kinderen, samenwonen, huwelijk, etc.

Ik vetrek, met mijn bedrijf

Ik vetrek, met mijn bedrijf

Je hebt het besluit genomen en gaat emigreren naar Ibiza. Je bent al ondernemer en je vraagt je af wat de zakelijke gevolgen zijn als jij emigreert. Ik zet de gevolgen aan de hand van wat voorbeelden uiteen. Ik ga er hierbij vanuit dat je echt emigreert met de bedoeling je in/op Ibiza te vestigen. Niet dat je net doet alsof je nog in NL woont, maar wel grotendeels in/op Ibiza zit. Dat is een echt andere situatie.

Ik behandel verschillende opties, te weten

1] een zelfstandig ondernemer zonder personeel

2] een zelfstandig ondernemer met personeel, pand etc.

3] een BV zonder personeel etc.

4] een BV met personeel etc.

1] ZZP’er

Je bent zzp’er (je hebt dus een eenmanszaak). Bijvoorbeeld zelfstandig gevestigd marketeer, computerdeskundige, online specialist of coach/yogaleraar/healer. Je betaalt in Nederland inkomstenbelasting (IB) en premie voor de zorgverzekeringswet (ZVW) en waarschijnlijk omzetbelasting over jouw diensten/producten.

Omdat je gaat emigreren betekent dat je niet langer belastingplichtig bent in NL. In NL moet je dan een eindaangifte doen (belastingformulier M) over het inkomen tot het moment dat je emigreert. Voor je zaak betekent dat je een balans moet opmaken per de laatste dag dat je nog in NL bent. Je moet alle bezittingen en schulden van je zaak waarderen naar de waarde in het economische verkeer en je moet je winst of verlies uitrekenen “alsof je de zaak verkoopt”. Dat kan best vervelend zijn als je bedrijfsmiddelen gebruikt die al behoorlijk zijn afgeschreven, maar die nog wel meer waard zijn. Een auto die tot op de restwaarde is afgeschreven, maar nog wel een paar duizend euro waard is, of jouw iMac die voor €0,- op de balans staat, maar nog wel €750,- euro opbrengt, etc.

En jouw klantenbestand dan? Want daar leef je van en is dus geld waard voor jou. Dat hangt er van af. Als die klanten alleen voor jou komen en jij alleen dat werk doet, dan is dat klantenbestand niet zo maar overdraagbaar aan een ander. Stel je bent fotograaf en je verdient een goede boterham. Dan kan ik jouw klantenbestand wel overnemen, maar ik ben geen fotograaf. Zelfs al ben ik wél fotograaf, dan nog is het anders want jij bent uniek in je werk. In specifieke gevallen kan het wel dat het klantenbestand (met bijbehorende omzet) iets waard is voor een ander, maar dat is echt afhankelijk van de situatie. 

Ik maak een voorbeeld. Je bent website bouwer en doet aanverwante zaken. Je hebt een auto op de zaak, twee computers, laptop, iPad, iPhone 8+, Samsung S8, een ingerichte werkkamer. Op het moment dat je emigreert moet je afrekenen over het verschil tussen de werkelijke waarde en de boekwaarde.

  • Bedrijfsmiddelen Boekwaarde Werkelijke waarde
  • Auto VW Golf              €5.000,- €11.000,-
  • iMac 27” €300,- €700,-
  • iMac 27” €500,- €1.200,-
  • MacBook Pro €400,- €800,-
  • iPhone 8+ €0,- €300,-
  • Samsung Galaxy S8 €0,- €300,-
  • Ingerichte werkkamer €0,- €0,-
  • Totaal   €6.200,- €14.300,-

Je moet bij emigratie (€14.300,- – €6.200,- = ) €8.100,- aangeven als “winst” over jouw bedrijfsmiddelen. En dat is dan inkomen uit je bedrijf. 

Omdat er in NL net gedaan wordt alsof je stopt met je bedrijf, zijn er fiscale faciliteiten waar je mogelijk gebruik van kunt maken. Ook als je een aanslag krijgt wil dat nog niet zeggen dat je direct moet betalen. Ook daar zijn aparte regels voor bij emigratie.

2] Je hebt een bedrijf met personeel; is dat anders?

Stel je hebt een leuk bedrijf met personeel, een pand, machines, werkplaats, of wat dan ook, maar het kan ook wel – een tijdje – zonder jou, dus je emigreert. Wat zijn dan de gevolgen voor jouw bedrijf?

Ik beschrijf eerst de ondernemer voor de inkomstenbelasting. Dus jij bent belastingplichtig in de inkomstenbelasting als zefstandig ondernemer, mét personeel. Komt ook veel voor. Je besluit om te emigreren, maar je bedrijf blijft achter in NL. Je reist regelmatig op en neer om de bedrijfstaken aan te sturen. Je hebt bijvoorbeeld een manager die uitstekend de dagelijkse zaken aanstuurt en jij doet de grote klanten en de strategie. Het wordt nu al wel ingewikkelder, maar het kan.

Jij als ondernemer emigreert, dus dat gaat in principe hetzelfde als o der 1] de zzp’er. Dus de werkelijke waarde vaststellen van jouw bedrijf(-smiddelen). Maar feitelijk blijft jouw bedrijf achter in NL. Gecompliceerd! Dan is er fiscaal sprake van een vaste inrichting in NL. Je bent dan belasting verschuldigd over de winst in NL van die vaste inrichting (jouw bedrijf dus). Je moet nog steeds een jaarrekening op (laten) maken daarvoor. Van afrekening over de werkelijke waarde is dan meestal geen sprake! Dit is echt specialistenwerk.

3] Je hebt een BV, wat dan?

Je heb geen eenmanszaak, maar een besloten vennootschap (BV). Is het fiscale verhaal dan anders? Ja en nee. Als je alleen werkt zoals in de voorbeelden hiervoor, dan verhuist jouw BV eigenlijk meteen mee met jou. Formeel moet je dat apart beoordelen, omdat de BV een rechtspersoon is die ergens anders kan “wonen” (eigenlijk gevestigd zijn) dan jij als privépersoon. Bij een rechtspersoon gaat het om waar de feitelijke leiding gevestigd is. Dus als jij alleen werkt als adviseur, consultant, yogaleraar, coach, of wat dan ook, maar wel alleen, dan ben jij dus ook de feitelijke leider (van “jezelf”). Je BV emigreert dus mee met jou.

En dus? Nou dan zal de BV, die een aparte aangifte vennootschapsbelasting moet indienen, dus ook zijn winst in de laatste periode vóór emigratie moeten berekenen zoals in het voorbeeld bij de eenmanszaak. Dus alle bedrijfsmiddelen moeten gewaardeerd worden op de werkelijke waarde.

Ook de aanslag die dan vastgesteld wordt hoeft niet direct betaald te worden. Daar gelden dezelfde regels voor als bij de eenmanszaak.

4] BV met personeel etc.

En als je een BV hebt met personeel en bedrijfshal, etc? Eerst zul je apart moeten vaststellen of de feitelijke leiding van jouw BV (of holding met meerdere BV’s) niet meer in NL “woont” (gevestigd is). Omdat jij bent geëmigreerd wil nog niet zeggen dat de feitelijke leiding van zo’n onderneming ook in het buitenland zit. Want als jij regelmatig op en neer reist naar NL om jouw bedrijf strategisch en tactisch aan te sturen, maar je hebt de dagelijkse leiding in handen gegeven van uitstekende medewerkers, dan zit jouw bedrijf vermoedelijk nog steeds in NL. Dus dan is er geen sprake van afrekenen over de werkelijke waarde van jouw bedrijf. Maar …….  Dit alles is echt afhankelijk van de feitelijke situatie! En als je meerdere BV’s hebt, zoals een holding en daaronder een of meerdere werkmaatschappijen, dan moet je per BV apart gaan beoordelen of die in NL zit of in/op Ibiza.

Advies

Als je al het hele stuk gelezen hebt en nog niet gillend geremigreerd bent terug naar Nederland, dan is mijn advies: “Ga tijdig voordát je gaat emigreren met je bedrijf, advies inwinnen over jouw concrete situatie. Wat zijn de gevolgen en mogelijkheden en wat is verstandig om te doen én …. Wat wil je?” Ik zie helaas dat er vele ondernemers zo maar wat aanmodderen.

Uiteraard kan Ibizabusinesstips je daarbij helpen. Neem gerust contact met ons op.

Waar woon ik eigenlijk?

Waar woon ik eigenlijk?

Dat is een rare vraag, zou je zeggen. Dat weet je toch zelf wel. Nou, er zijn mensen die hebben drie of meer huizen en die zouden misschien oprecht niet kunnen zeggen waar ze echt wonen. Misschien zeggen ze wel dat ze in elk huis wonen, of overal en nergens. Maar dat is niet voor iedereen goed genoeg. Met name de belastingdienst of Hacienda in Spanje (= Belastingdienst), zal willen weten waar je echt woont, want dan weten ze of ze aanslagen mogen opleggen. En als ze allebei nou vinden dat je in hun land woont, dan leggen ze allebei aanslagen op. En een is al vaak niet zo leuk, laat staan dat je dubbel krijgt.

Dus lijkt me goed dat we eens kijken waar je nu eigenlijk woont.

Waarom is dit belangrijk?

Als je ergens woont en dan bedoel ik ECHT woont volgens de regels van de wet, dan hangen daar allerlei gevolgen aan. Dit is vooral belangrijk als je of in het ene land woont of in een ander land. Of je namelijk in Amsterdam woont of Eindhoven is niet zo belangrijk voor de Nederlandse overheid. Wel of je in Amsterdam woont of op IBiza. Want dan gaat het ineens om twee landen.

De belastingdienst bepaalt waar de aanslagen naar toe moeten, maar nog veel belangrijker, dan mag de belastingdienst belasting heffen over je inkomen dat je verdient waar ook ter wereld. Er zijn uitzonderingen, maar daarover later meer. 

Een ander belangrijk punt is dat je geen gebruik meer kunt maken van sociale regelingen van een ander land. Denk aan AOW opbouw. Als je niet meer in Nederland woont, bouw je geen 2% AOW meer op per jaar. Je wordt gekort met 2% voor elk jaar dat je niet in Nederland officieel woont.

Ook andere regelingen, zoals WW, bijstand etc kun je geen gebruik meer van maken.

Een ook voor vele mensen belangrijk; je kunt niet meer deelnemen aan de verplichte zorgverzekeringen in Nederland. Misschien denk je: “hè hè, eindelijk niet meer die hoge premie…” Maar dus ook geen enkele dekking vanuit NL.

Er hangt dus nogal wat aan vast. Daarom zie ik vele mensen ook “creatief” omgaan met het toepassen van het begrip wonen.

Wat is wonen?

Als je wilt weten waar je woont, is natuurlijk belangrijk wat dat betekent. Als je op vakantie gaat en je hebt een fantastische Finca gehuurd voor zes weken, dan zou je kunnen denken dat je daar woont. Vaak zeggen mensen dat dat niet zo is, want dat is vakantie. “Wij verblijven daar.” Maar ja, als die “vakantie” negen maanden duurt, is het dan nog vakantie of is het dan wonen? 

Stel je eens voor, je bent succesvolle schrijver en je hebt een huis op IBiza. Voor je schrijversinspiratie verruil je je Amsterdams appartement regelmatig voor je Finca in IBIza. Je schrijft je suf en je boek is af. Je was half september aangekomen met een Transavia vlucht en je gaat je gaat in mei weer naar huis in Amsterdam net voordat de gekte weer losbarst op IBiza. Ondertussen sta je nog gewoon ingeschreven in de gemeente Amsterdam. Waar heb je gewoond? Of waar woon je officieel? Oh ja, je man (of nieuwe vriend) woont nog gewoon in Amsterdam en laat jou lekker met rust, op Skypen, FaceTimes, whatsappen, PM’en en mailen na dan (😜), om die roman af te schrijven. 

Zo kan ik nog veel situaties bedenken en beschrijven. Je kunt je voorstellen dat dit tot oeverloze discussies zou leiden. En eerlijk is eerlijk, de belastingdienst van NL en Spanje maken het jou dan lastig. Dat gaat veel geld en energie kosten.

Het volgende voorbeeld komt ook veel voor. Je vertrekt naar IBiza met de bedoeling daar te wonen. Je hebt een huis gehuurd en gaat er lekker zitten. Je schrijft je niet uit in Nederland, want je “woont” bij je broer (je postadres). Je hebt ook nog een bedrijf en je blijft gewoon bij de KvK ingeschreven en je factureert met Nederlandse BTW aan je (ook Spaanse) klanten. Mag dat? ……

Wat zijn de regels

Ter voorkoming van discussie en misverstanden hebben Nederland en Spanje een verdrag gesloten ter voorkoming van dubbele belasting. In dat verdrag wordt geregeld wie belasting mag heffen van personen die in het ene land of het andere land wonen. In ieder geval wordt er geen dubbele belasting geheven. Dat is mooi toch?!

In dat verdrag is in artikel 4 geregeld waar jij woont.

Artikel 4 Fiscale woonplaats


1
Voor de toepassing van deze Overeenkomst betekent de uitdrukking „inwoner van een van de Staten” iedere persoon die, ingevolge de wetgeving van die Staat, aldaar aan belasting is onderworpen op grond van zijn woonplaats, verblijf, plaats van leiding of enige andere soortgelijke omstandigheid.
2
Voor de toepassing van deze Overeenkomst wordt een natuurlijke persoon die deel uitmaakt van een diplomatieke of consulaire vertegenwoordiging van een van de Staten in de andere Staat of in een derde Staat en die onderdaan is van de zendstaat, geacht inwoner van de zendstaat te zijn.
3
Indien een natuurlijke persoon ingevolge de bepaling van het eerste lid inwoner van beide Staten is, gelden de volgende regels:
a)
hij wordt geacht inwoner te zijn van de Staat waar hij een duurzaam tehuis tot zijn beschikking heeft. Indien hij in beide Staten een duurzaam tehuis tot zijn beschikking heeft, wordt hij geacht inwoner te zijn van de Staat waarmede zijn persoonlijke en economische betrekkingen het nauwst zijn (middelpunt van de levensbelangen);
b)
indien niet kan worden bepaald in welke Staat hij het middelpunt van zijn levensbelangen heeft, of indien hij in geen van de Staten een duurzaam tehuis tot zijn beschikking heeft, wordt hij geacht inwoner te zijn van de Staat waar hij gewoonlijk verblijft;
c)
indien hij in beide Staten of in geen van beide gewoonlijk verblijft, wordt hij geacht inwoner te zijn van de Staat waarvan hij onderdaan is;
d)
indien hij onderdaan is van beide Staten of van geen van beide, regelen de bevoegde autoriteiten van de Staten de aangelegenheid in onderlinge overeenstemming.
4
Indien een andere dan een natuurlijke persoon ingevolge de bepaling van het eerste lid inwoner van beide Staten is, wordt hij geacht inwoner te zijn van de Staat waar de plaats van zijn werkelijke leiding is gelegen.

Hoe toepassen?

Als je dit zo leest is het best taaie taal en lastige materie. Een paar dingen wordt duidelijk. Daar waar je ingeschreven staat is niet van doorslaggevende aard. Ook niet perse van belang is of je ergens huurt en ergens anders eigenaar bent van een huis. 

Cruciaal in de tekst is “middelpunt van de levensbelangen”.  Terug naar de schrijfster met dat appartement in Amsterdam. Als zij alleen om te schrijven op IBIza is en al haar andere activiteiten in Amsterdam houdt, zou je kunnen stellen dat ze nog steeds woont in Amsterdam. Denk aan de sportclub, die tijdelijk is stilgelegd vanwege schrijven, de huisarts, de kinderen die nog thuis zitten in NL, etc., etc. Let op: dit is maar een voorbeeld!

Denk ook aan de volgende omstandigheden:

  • Je staat ingeschreven
  • Je woont permanent in Spanje
  • Je werkt in Spanje 
  • Je bent verzekerd in Spanje
  • Je hebt vermogen in Spanje
  • Je valt onder de Spaanse gezondheidszorg
  • Je maakt gebruik van sociale voorzieningen
  • Je kinderen gaan naar school in Spanje

Een postadres is zeker niet bepalend voor de bepaling waar je woont. Je woont namelijk helemaal niet in een postbus! Daar kun je niet eens in zitten en douchen en zo (ook al zijn tiny houses in trek).

183 dagen regeling

Vaak hoor je dat als je meer dan 183 op IBiza zit of in NL, dat je daar dan woont. Misschien is dit lekker handig, door gewoon dagen te tellen, maar de 183-dagen regeling staat dus niet in het verdrag. Waarom hoor je dat dan zo vaak?

In de Spaanse wetgeving is wel iets opgenomen over 183 dagen. Maar in het internationale recht gaan verdragen altijd boven nationale wetgeving. Die 183 dagen regeling is dus niet van toepassing.

Je kunt namelijk best 200 dagen op IBiza zitten en toch in Nederland wonen. Ik kan daar zo een verhaal van maken. Denk maar eens aan die schrijfster.

Ja maar, zal iemand zeggen. Die Spanjaarden passen dat wel toe! Dat kan wel zo zijn, maar het verdrag gaat altijd boven de nationale wetgeving. “Un tratado siempre supera la legislación nacional.”

Die 183-dagen regeling mag je dus helemaal niet toepassen. Maar soms is het handig om die juist wel van stal te halen als het in je voordeel is. Let wel op, dat er discussie kan ontstaan tussen de twee landen en dat wil je niet, want vrijwel nooit betekent dit dat je nergens belasting betaalt. Integendeel zelfs, meestal betaal je dan dubbel en dan laten “ze” het jou zelf uitzoeken. Zekerheid is echt geruststellender.

Alleen voor personen en niet bedrijven?

Vaak denken mensen die pendelen tussen IBiza en Nederland dat dat niet voor hun bedrijf geldt. Want alle klanten zitten in Nederland en ik heb alleen maar een laptop en tegenwoordig gaat alles over de hele wereld en internet. Dus ik heb er met mijn bedrijf allemaal geen last van, toch?! 

Ja juist wel! Want het woonplaatsbegrip geldt ook voor bedrijven. Zowel voor grote bedrijven als voor kleine bedrijven; zowel voor B.V.’s in het MKB, als zelfstandig ondernemers zonder personeel. Voor iedereen geldt dat Verdrag.

In een volgende blog ga ik in op de toepassing van het woonplaatsbegrip voor ondernemingen en de gevolgen daarvan. Dat is net even wat complexer.

Kun je door de bomen het bos nog zien en weet je nog (niet) waar je woont? 

Huis kopen of huren? Top of flop?

Huis kopen of huren? Top of flop?

Regelmatig zie je op internet in diverse IBiza Facebook groepen huizen te huur of te koop. Ze worden dan als investeringskans aangeboden. Maar is dat wel zo? Let echt goed op, want voor je het weet investeer je in een nachtmerrie!

Voorbeeldje van een buitenkansje

Zo zag ik een huis dat per jaar €54.000,- moest kosten, plus uiteraard agency fee van €4.500,- (terwijl de agent niet voor jou werkt maar voor de verhuurder!) en €4.500,- borg. Of je even €63.000,- ineens vooraf wilt aftikken. Hoeveel? Wat zegt u? Ja, dat lees je goed en je hoeft niet eens met je ogen te knipperen. Het huis heeft vier kamers/appartementen/studio’s. Het begint toch al te kriebelen, want de verhuurprijzen zijn wel interessant. Dus dan maar even rekenen en kijken of je hier een profijtelijke investering van kan maken.

Investering?

Het betreffende huis kost dus €54.000,-. De borg krijg je terug, als het goed is. En de “agency fee” (onterecht, maar ja ….) zijn directe kosten. Als je niet meer dan een halve ton zo maar even van je rekening kan afhalen en je moet gaan lenen om dit te kunnen gaan doen, dan zal de bank een businessplan eisen. Ook als je wel het geld hebt liggen voor een investering zou ik een businesscase maken. Want waarom investeren als je niet weet of je wel winst kunt maken. Hoe dan ook, je moet met een bepaald rendement rekenen

Nou met die vier kamers en een veilige bezettingsgraad in het toeristenseizoen kom je een heel eind. Met een 80% bezettingsgraad en €200,- per studio of appartement in de vier maanden hoogseizoen, is je omzet €76.160,-. Nog wat extra boekingen of de prijzen een beetje aanpassen, dan weet je dat zoiets best een aardige investering kan zijn. Maar dan moet je dus wel een toeristenlicentie hebben!

Let op de voorwaarden!

MAAR …. ik las dat op dit pand géén toeristenlicentie zit. Dus dan mag je geen kamers los verhuren, als dat überhaupt al zou mogen, dus niet … want dit soort verhuur is helemaal niet toegestaan, ondanks dat er diverse B&B’s nog actief zijn. Die riskeren allemaal een boete van €40.000,-. Je mag zonder een toeristenlicentie alleen het hele huis  verhuren. Dat wordt ook nog wel eens vergeten.

Wat mag je dan wel? Je mag de appartementen of studio’s “long term” verhuren. Maar ja, dan kun je geen toeristenprijzen vragen. Want welke toeristen willen een appartement een hele maand huren. Ja een paar wel, maar dan haal je je bezettingsgraad niet. Dus je moet dan op zoek naar echte huurders. Wat betalen die voor een appartement of studio in een gemeenschappelijk huis? Misschien €1.000,-. Met een beetje geluk €1.200,- Vergeet niet dat Spanjaarden niet zo’n hoog salaris hebben. Hun gemiddelde loon ligt stukken lager dan dat in Nederland of België. Dus dan  wordt je doelgroep weer een stuk kleiner.

Businesscase positief?

Dus we gaan weer rekenen. Vier appartementen of studio’s à €1.000,- p/s, 100% bezettingsgraad. Dat is dan €48.000,- per jaar. Je haalt dan de kosten er niet eens uit, laat staan dat je de rente kunt betalen als je moet lenen. Nou dan verhoog je de huur toch gewoon. Want ook op IBiza zie je absurd hoge huren die in New York, Amsterdam, Londen, Tokio en Parijs niet zouden misstaan. Ach joh, wie wil er nu niet een appartementje voor die prijs (geen luxe, in hetzelfde pand, etc.)? 

Natuurlijk kan ik een business case maken waarmee je goud geld verdient. Maar laten we eerlijk zijn, een realistische businesscase kan dat nooit worden.

Nou hoe dan ook, als je er echt aan wilt verdienen is zo’n buitenkansje een heilloze weg. Oftewel, geen positieve businesscase. 

En zo zie ik dus veel van die “buitenkansjes”. Trap er niet direct in. Ga eerst (al dan niet met hulp) rekenen, en neem een weloverwogen besluit of dit echt een buitenkans is of een nachtmerrie.

Samen een huis kopen op IBiza

Samen een huis kopen op IBiza

Een huis kopen met een ander

Onlangs zag ik ergens een vraag voorbij komen in de sociale media dat iemand een “partner” zocht om samen een huis mee te kopen. Nee, het was geen contactadvertentie en er was geen uitzicht op een amoureuze relatie. Al weet je dat laatste natuurlijk nooit vooraf. Nee, het doel was samen een huis kopen, omdat je dan het budget verhoogt en de kans van slagen op de oververhitte markt voor vastgoed op IBiza vergroot. In eerste instantie moest ik even nadenken van “Hoe dan?” En toen dacht ik “Ja, dit is wel creatief in deze markt; waarom niet?” Even later ging ik als adviseur weer zitten peinzen en had toch de behoefte om daar iets over te schrijven.

Welk doel wil je bereiken?

Als eerste vroeg ik mij af welk doel je met de aankoop van een huis wilt bereiken. Het doel was dus niet een verkapt huwelijksaanzoek of iets in die trant, verre van dat zelfs. Dus het had vooral te maken met het huis zelf. Ik zie diverse mogelijkheden met elk eigen aandachtspunten.

1️⃣ Aankoop van het huis puur voor eigen (vakantie) gebruik

2️⃣ Aankoop van het huis puur als verhuurobject

3️⃣ Aankoop van het pand voor commerciële activiteiten

Samenwerken, top, maar let op!

Voordat ik die mogelijkheden eens ga bekijken ga ik eerst de vrijwillige samenwerking eens bekijken. Samenwerken is van alle tijden. Je doet dat omdat je zelf een aantal kwaliteiten niet hebt en de ander wel, of je doet dat omdat je samen een groter klantenkring kunt bereiken, of omdat je samen meer financiële armslag hebt dan alleen, of omdat je het niet prettig vindt alleen te werken, etc. Allemaal heel erg legitieme redenen. Belangrijk is elkaar goed te (leren) kennen. En dan bedoel ik niet even een kop koffie en een lunch, maar echt leren kennen. Welk profiel heeft de een en welk de ander, waar liggen ieders kwaliteiten en elkaars valkuilen, hoe handelen jullie onder stress, wat wil je echt niet doen en kan de ander dat dan wel.

Een goed middel om samen eens te gaan doen is het model van kernkwadranten. Dan kun je eenvoudig en snel te weten komen van elkaar welk gedrag je aanstaat en waar je een afkeer van hebt. Dat zegt namelijk veel over je eigen profiel. Een ander beproefd middel is een persoonlijkheidsprofielscan aan de hand van MBTI ®️. Dat is een scan  van je profiel om te herkennen hoe je handelt in bepaalde situaties en hoe je besluiten neemt. Als je die van elkaar bespreekt, heb je goed inzicht van elkaar. Dan nog is het goed samen te gaan lunchen en borrelen hoor. Vooral doen, omdat dat veel toevoegt hoe iemand is. Maar voor de samenwerking zou ik ook een zakelijke insteek kiezen. Niet zelden gaat het fout omdat partners niet goed hebben gekeken wie wie nou is. En komen er dan later achter dat het niet werkt en de irritaties alleen maar groeien. Als je dan ook nog niet een en ander durft uit te spreken dan is succes zeker niet verzekerd. Dan gaat het gewoon fout.

Als je gaat samenwerken leg dan ook goed vast wie wat doet. Let dan ook op jullie profielen, want als iemand iets moet doen wat niet in je aard ligt (kwaliteiten en vaardigheden) dan gaat het goed fout. Ook al menen jullie dat je elk taak evenredig moet verdelen, doe dat vooral niet. Als de een goed is in techniek en programmeren (als voorbeeld) en de ander in commercie (klantcontact), wordt dat niet boos op elkaar dat de een zegt “ik breng alle klanten binnen” en de ander zegt “en ik moet al het werk doen”……

Aandachtspunten van samen een huis kopen

Als je samen een huis koopt, los van het feit waarvoor je het wilt kopen, denk dan eens na over gevolgen van persoonlijke omstandigheden. Wat ga je doen als de een in de (financiële) problemen komt? Denk aan surseance van betaling, faillissement, of gewoon geldnood. Als je dat niet goed regelt, dan kan het zo maar gebeuren dat de schuldeiser van je partner het huis komt opeisen, althans het deel dan aan die partner toebehoort. En dan? Het huis verkopen of verhaal op jou halen? Dat wil je toch niet? Dan moet je dus vooraf goed regelen. En oh ja, kopen jullie het huis als privépersoon of “stop” je het huis in een B.V. of Sociedad Limitada? Heeft weer allerlei andere aspecten. Daar ga ik nu nog maar niet op in, want anders ben ik een boek aan het schrijven.

Wat als een van de partners er geen zin meer in heeft. Hoor je wel eens dat iemand lang een vakantiehuis heeft gehad en het er mee gehad heeft. Maar als je met z’n tweeën bent kun je dat niet zo maar zeggen. Moet dan dat huis ineens verkocht worden, of moet de ander dat deel ineens van de ander overnemen? Ja lekker makkelijk, maar als er onvoldoende middelen zijn (geld dus, 💶💶), dan kan dat dus niet. Ook dat moet je dus vooraf regelen wat jullie gaan doen in dergelijk situaties.
Soms gebeurt het wel eens dat jouw partner een (nieuwe) relatie krijgt en vervolgens problemen heeft met deze samenwerking. Gebeurt wel eens hoor … 😏
Wat te doen als een van beide partners komt te overlijden. Nee natuurlijk niet, overkomt jullie niet, zeggen jullie. Maar stel dat het wel gebeurt, wat moet er dan gebeuren met het huis? Kortom, veel om te bespreken, zou ik zeggen. …

Oké, maar ik loop even de drie situaties door met wat aandachtpunten.

Aankoop van een huis voor eigen (vakantie) gebruik

Jullie kopen het huis voor eigen gebruik. Enkele vragen.
– wie mag wanneer in het huis?
– hoe lang vantevoren moet je dat aangeven
– mag je wisselen
– mag je andere meenemen of anderen in het huis laten (vrienden)
– wie onderhoudt het huis, tuin, zwembad (denk aan jullie kwaliteiten en interesses)
– wie betaalt wat
– moet de koelkast vol of leeg zijn
– wat als er iets kapot is
– en nog veel meer …

Aankoop huis als verhuurobject

Jullie kopen het huis als verhuurobject. Jullie willen dus geld verdienen aan het verhuren en misschien af en toe zelf ook in het huis gaan zitten.
– zit er een verhuurlicentie op
– wie beheert het huis
– wie beheert de financiën
– wie doet de administratie
– wie doet de social media en andere promotie
– welke doelstellingen zetten jullie neer
– heb je een businessplan
– wanneer mogen jullie in het huis en hoe verdeel je de overige tijd
– …

Aankoop van het huis voor commerciële activiteiten

Als jullie het huis samen kopen voor andere commerciële activiteiten, een bedrijf dus, dan is het belangrijk dat je samen eerst een businessplan gaat maken als ondernemer. Dan zijn de aandachtspunten sterk afhankelijk van het type bedrijf dat jullie samen gaan ondernemen. Het gaat te ver om dat hier nu volledig uit te werken. Maar dat je hier goed over na moet denken staat buiten kijf.

Voordeurdeler

Tjezus denk je misschien, wat wordt mijn droom even lekker plat geslagen met al die beren op de weg en situaties waar wij toch nooit in terecht komen. Troost je, dat hoor ik wel vaker. Dan mag ik naderhand als businessmediator weer helpen om de scherven op te vegen of een en ander te lijmen.
je kunt ook een huis kopen dat goed splitsbaar is. Dan voorkom je al een hoop ellende.

Zorg in ieder geval dat je goed voorbereid bent op de samenwerking. Het is net als een huwelijk en dat terwijl je helemaal geen contactadvertentie had gezet.😉

En mocht je nog niet ontmoedigd zijn, natuurlijk ben je dat niet, dan kan ik jullie natuurlijk helpen bij dit vraagstuk. Informeer naar de mogelijkheden.